Huisvesting

Eigen bedrijf starten vanuit huis

Wilt u als zzp'er met uw eenmanszaak of andere rechtsvorm ondernemen vanuit huis? Houd u aan de regels van uw gemeente. Voorkom bijvoorbeeld overlast voor uw buren. Lees ook uw hypotheek- of huurovereenkomst goed door. Daarin staat of u een bedrijf vanuit uw huis mag starten. Soms zijn kosten voor een bedrijf aan huis fiscaal aftrekbaar. Controleer ook of u extra verzekeringen moet afsluiten.

Controleer de regels van uw gemeente

Heeft u een vrij beroep? Dan mag u in de meeste gevallen een eigen bedrijf beginnen vanuit huis. Een vrij beroep is bijvoorbeeld: een architect, advocaat, huisarts, kunstenaar of accountant. De voorwaarden voor een bedrijf aan huis verschillen per gemeente. Over het algemeen geldt:

Uw huis moet een woonkarakter houden. Dat betekent in de meeste gemeenten dat:

  • u niet meer dan 1/3 van uw woning gebruikt voor uw bedrijf
  • u met uw bedrijf geen overlast veroorzaakt voor uw buren
  • u geen reclame maakt op uw huis
  • uw bedrijf een kantoorfunctie heeft

Uw plannen moeten passen binnen het bestemmingsplan.

  • Past het wel, dan moet u meestal uw bedrijf aan huis melden bij uw gemeente.
  • Past het niet, dan kunt u een ontheffing of aanpassing van het bestemmingsplan aanvragen. In sommige gevallen moet u bij uw gemeente een onttrekkingsvergunning aanvragen om uw woning als bedrijfsruimte te gebruiken.

Informeer bij uw gemeente

Vraag bij uw gemeente naar de precieze voorwaarden voor een bedrijf vanuit huis. Bijvoorbeeld wanneer u een winkel in uw garage wilt beginnen of als u wilt weten of verkoop vanuit huis is toegestaan.

Kijk of u toestemming nodig heeft van uw bank of verhuurder

Bent u eigenaar van de woning en heeft u een hypotheek op de woning? Houd dan rekening met de bepalingen in de hypotheekovereenkomst. Huurt u de woning? Houd rekening met de voorwaarden in de huurovereenkomst.

Controleer wat de gevolgen zijn voor uw belastingaangiften

Voor de btw-aangifte van uw bedrijf aan huis houdt u rekening met de normale regels en voorwaarden voor btw aftrekken. Voor de inkomstenbelasting moet u met nog een aantal regels rekening houden.

Aangifte inkomstenbelasting

U kunt dezelfde aftrekposten en fiscale regelingen gebruiken als voor ieder ander klein bedrijf. De indeling van uw werkruimte heeft invloed op uw aangifte. Kunt u de woning splitsen in een bedrijfsgedeelte en een woongedeelte? Dan kunt u bijvoorbeeld de kosten van de werkruimte in uw woning aftrekken. Ook is het belangrijk dat u bepaalt of uw werkruimte privébezit of een bedrijfspand is.

Privébezit of bedrijfspand

Start u uw bedrijf in een pand dat uw eigendom is? Geef dan bij de eerste aangifte inkomstenbelasting aan of het gaat om een privépand of een ondernemingspand. Woont u in een woning die onderdeel is van uw ondernemingsvermogen? Dan moet u een bedrag voor het privégebruik bij de winst tellen: het woningforfait. Huurt u voor uw onderneming een pand en woont u daar? Dan moet u een bedrag bij de winst tellen als privé-onttrekking (het 'woongenot'). Dat bedrag is een percentage van de WOZ-waarde.

Rekenhulp Werkruimte in de woning

De rekenhulp ‘Werkruimte in de woning’ berekent of u kosten van de werkruimte in uw woning mag aftrekken.

Controleer of u een bedrijfsverzekering moet afsluiten

Uw inboedelverzekering en opstalverzekering zijn voor uw privébezittingen en het huis zelf. Ze dekken niet de schade aan bedrijfsmiddelen en de werkruimte. U kunt hiervoor aparte bedrijfsverzekeringen afsluiten.

Wie kan u waarmee helpen?

De gemeente kan u helpen met:

  • de voorwaarden voor een bedrijf aan huis
  • controle van het bestemmingsplan
  • het eventueel melden van uw bedrijf aan huis
  • het aanvragen van een omgevingsvergunning, wijziging van het bestemmingsplan of een onttrekkingsvergunning

Twijfelt u of de werkruimte voldoende ‘zelfstandig’ is? Vraag het uw fiscaal dienstverlener (boekhouder of adviseur). U kunt de situatie ook voorleggen aan de Belastingdienst.

Aantal zelfstandigen met bedrijf aan huis

De grafiek toont het aantal zelfstandigen met een bedrijf aan huis. Het gaat dan om werkzaamheden die in, vanuit of bij de eigen woning worden verricht.

Bedrijf vestigen op een nieuwe locatie

U heeft een bedrijfspand op het oog. Of een andere geschikte locatie voor uw bedrijf. Voordat u zich daar kunt vestigen, moet u een aantal zaken regelen. Bekijk het bestemmingplan om te weten wat u wel en niet mag op de vestigingslocatie. Ga ook na welke vergunningen u nodig heeft. En kijk naar de milieuvoorschriften en lokale belastingen.

Bekijk het bestemmingsplan

U wilt weten of u zich met een bedrijf mag vestigen op de locatie van uw keuze. In het bestemmingsplan leest u wat er met die ruimte mag gebeuren. Er staat bijvoorbeeld of er winkels of horeca mogen komen. Ga langs bij uw gemeente om het bestemmingsplan in te zien. Of gebruik Ruimtelijkeplannen.nl. Hier vindt u alle plannen van gemeenten, provincies en het Rijk op het gebied van ruimtelijke ordening. Bijvoorbeeld: de aanleg van nieuwe wegen of een nieuwbouwwijk. 

Hoe leest u een bestemmingsplan?

Zoek in het bestemmingsplan op woorden als: bedrijven, milieu, verkeer en parkeren. U vindt zo snel de delen van de tekst die voor u belangrijk zijn.

Afwijken van het bestemmingsplan

Past uw bouwplan of het gebruik van uw pand of perceel niet helemaal in de regels van het bestemmingsplan? Ga dan bij de gemeente na of u mag afwijken van het bestemmingsplan. Soms kunt u een tijdelijke vrijstelling krijgen. Of u kunt met een uitgebreide omgevingsvergunning alsnog uw plan geregeld krijgen. Zorg altijd voor een goede ruimtelijke onderbouwing. Daarin toont u aan dat uw plannen geen grote gevolgen hebben voor de omgeving. Een omgevingsvergunning vraagt u aan via de website van uw gemeente of rechtstreeks bij Omgevingsloket online.

Vraag de juiste vergunningen aan

Voor de meeste zaken rondom bouwen en verbouwen heeft u een omgevingsvergunning nodig. Vroeger heette dat bouwvergunning. Ook is voor activiteiten in bepaalde sectoren een vergunning verplicht. Bijvoorbeeld voor het starten van een horecabedrijf. Sommige vergunningen zijn niet aan een branche gebonden. Zoals een vergunning om gevelreclame te plaatsen. Doe via Omgevingsloket online de vergunningcheck en regel uw vergunningaanvraag.

Lees meer over vergunningen voor uw bedrijf.

Check aan welke milieueisen u moet voldoen

U krijgt te maken met milieuvoorschriften. Zo mag uw bedrijf niet teveel geluid produceren. Ook zijn er regels voor zaken als bedrijfsafval. In het Activiteitenbesluit staat welke meldingen u moet doen en welke vergunningen u nodig heeft. Check met de Activiteitenbesluit Internet Module (AIM) welke milieuregels er voor uw bedrijf gelden.

Bedrijfspanden vanaf 2023 minimaal energielabel C

Zorg ervoor dat uw bedrijfspand vanaf 1 januari 2023 minimaal energielabel C heeft. Anders mag u het niet meer als kantoor gebruiken. Zo helpt u de CO2-uitstoot te verminderen en verlaagt u uw energiekosten. Check uw energielabel

Houd rekening met gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting

Ga na welke lokale belastingen u moet betalen. Eigenaren en gebruikers van een bedrijfspand betalen onroerendezaakbelasting (ozb). Veel gemeenten brengen reinigingsrecht in rekening als zij uw bedrijfsafval verwerken. In bepaalde gevallen betaalt u ook afvalstoffenheffing. Bent u eigenaar van een bedrijfspand met een aansluiting op het gemeentelijk rioolstelsel? Dan moet u rioolheffing betalen. En als u reclame gaat maken, betaalt u meestal reclamebelasting of precariobelasting. Kijk welke belastingen er zijn en wanneer u ze moet betalen.

Maak een omgevingsanalyse

Door een omgevingsanalyse weet u of het verstandig is om uw bedrijf in een bepaalde omgeving te vestigen. Bijvoorbeeld:

  • is daar een markt voor uw bedrijf? Krijgt u klanten uit de buurt?
  • zijn er al meer bedrijven die hetzelfde aanbieden? Of bent u de eerste?
  • wat staat er in het bestemmingsplan? Zijn er speciale regels?

Breng uw vestigingsgebied in kaart met de Locatiescan

Via de Locatiescan van KVK en CBS krijgt u informatie over uw vestigingsgebied. Denk hierbij aan gegevens over branchegenoten, overlevingskansen, mogelijke klanten en inwoners. Vergeleken met het Nederlands gemiddelde.

Geef de adreswijziging door aan het Handelregister

Zodra de nieuwe locatie voor uw bedrijf definitief is, moet u binnen een week de adreswijziging doorgeven aan het Handelsregister. Doet u dit niet, dan kan dat gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de aansprakelijkheid van uw bedrijf.

Omgevingsvergunning aanvragen voor reclame op uw bedrijfspand

U wilt een reclamebord of lichtreclame plaatsen op uw bedrijfspand. Dan heeft u meestal een omgevingsvergunning nodig. De voorwaarden en de kosten voor deze vergunning verschillen per gemeente.  Ook moet u misschien reclamebelasting of precariobelasting betalen aan uw gemeente.

Check of u een omgevingsvergunning nodig heeft

De gemeente beschermt het stadsgezicht en zorgt voor de verkeersveiligheid. Daarom mag u niet zomaar reclame op uw bedrijfspand plaatsen. Check dus vooraf of u een omgevingsvergunning nodig heeft. Bij grotere reclameobjecten heeft u ook een vergunning nodig om te bouwen.

Doe de vergunningcheck van Omgevingsloket online.

Vraag een omgevingsvergunning aan

U vraagt een omgevingsvergunning aan bij uw gemeente of via Omgevingsloket online. De kosten hiervan verschillen per gemeente. Ook de toegestane afmetingen van de buitenreclame verschillen per gemeente. Check dat bij uw gemeente. Bij uw aanvraag meldt u:

  • waarom u reclame wilt plaatsen
  • om welk soort reclameobject het gaat
  • hoe groot het reclameobject is
  • waar u de reclame wilt plaatsen.

De gemeente beslist binnen 8 weken over uw aanvraag. Is uw bedrijfsgebouw een monument? Dan kan uw gemeente een monumentencommissie inschakelen.

Bezwaar maken bij weigering

Als u geen toestemming krijgt voor het plaatsen van reclame, kunt u tegen deze beslissing bezwaar maken bij uw gemeente. Doe dit binnen 6 weken. Bent u het niet eens met de uitspraak op uw bezwaarschrift? Teken dan beroep aan bij de rechtbank.

Check of u extra belasting moet betalen

In sommige gemeenten betaalt u reclamebelasting of precariobelasting. Wanneer betaalt u wat?

  • Reclamebelasting betaalt u als de reclame vanaf de openbare weg te zien is. Bijvoorbeeld: billboards of lichtbakken.
  • Precariobelasting betaalt u voor reclame op of boven gemeentelijke grond. In sommige gemeenten is de precariobelasting opgenomen in de kosten van de vergunning.

Op zoek naar een interessante locatie?

Bent u op zoek naar een locatie voor uw bedrijf? Neem dan contact op met de gemeente waarin u zich wilt vestigen. 

Bij het zoeken naar een geschikte locatie, is het ook belangrijk om te weten waar uw klanten zitten en wat de concurrentie is in een bepaald gebied. De Locatiescan is een handige tool die snel inzicht geeft.

Ga naar de Locatiescan

Huurovereenkomst opstellen

Gaat u een bedrijfsruimte huren, dan is het belangrijk dat alles nauwkeuring staat beschreven in een huurovereenkomst. De wet- en regelgeving hierbij is namelijk niet eenvoudig.

Modelovereenkomsten voor huur/verhuur vindt u hier